LMNP et location saisonnière en Corse : ce qui change en 2026 et comment anticiper 2027

Vous êtes propriétaire d'une villa à Bonifacio, d'une maison à Pianottoli-Caldarello ou d'un appartement à Figari ou Monacia-d'Aullène que vous proposez à la location saisonnière ? Les évolutions de la fiscalité des locations meublées peuvent modifier sensiblement la rentabilité de votre investissement.

Entre la diminution des abattements fiscaux, les nouvelles règles de calcul des plus-values immobilières et le renforcement des obligations déclaratives, les propriétaires ont tout intérêt à réexaminer leur stratégie locative.

L'agence immobilière Accasà, implantée à Bonifacio et Pianottoli-Caldarello, fait le point sur les changements à connaître.

1. Une fiscalité moins avantageuse pour certains meublés de tourisme

La loi du 19 novembre 2024 a modifié le régime fiscal des locations meublées touristiques. Ces nouvelles dispositions s'appliquent notamment aux revenus locatifs perçus depuis le 1er janvier 2025.

Pour les propriétaires relevant du régime micro-BIC, la distinction entre les meublés de tourisme classés et non classés est désormais déterminante.

• Pour les revenus de 2026 :

• Type de location	Plafond micro-BIC	Abattement fiscal
  Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %
  Meublé de tourisme classé	83 600 €	50 %
  Location meublée d'habitation classique	83 600 €	50 %

•  

Ces seuils s'apprécient selon les règles fiscales applicables aux recettes des années de référence. Le régime réel peut être choisi ou devenir obligatoire selon la situation.

Concrètement, un propriétaire d'une villa louée à la semaine à Bonifacio, générant 30 000 € de recettes annuelles et ne bénéficiant d'aucun classement touristique, ne peut généralement plus bénéficier du régime micro-BIC réservé aux meublés de tourisme non classés.

Cette évolution renforce l'intérêt d'étudier le régime réel et, selon le bien, de faire classer son hébergement.

2. LMNP : attention à la fiscalité lors de la revente

Autre changement important pour les investisseurs immobiliers : le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d'un bien exploité en location meublée non professionnelle.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits dans le cadre du régime réel sont, en principe, pris en compte pour augmenter la plus-value imposable lors de la cession, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Prenons un exemple simplifié :

Un propriétaire achète un appartement à Pianottoli-Caldarello pour 300 000 € et le revend quelques années plus tard pour 400 000 €.

En l'absence d'autres ajustements, la différence entre les deux prix représente 100 000 €.

Si ce propriétaire a également déduit 50 000 € d'amortissements fiscalement concernés par la réforme, la plus-value brute de référence pourrait atteindre 150 000 €.

Cet exemple est purement illustratif : les frais d'acquisition, les travaux, les abattements pour durée de détention et les autres règles fiscales peuvent modifier significativement le calcul définitif.

Conséquence : un investissement locatif doit désormais être étudié aussi bien au regard de sa rentabilité annuelle que de la fiscalité applicable au moment de sa revente.

3. Location saisonnière à Bonifacio, Figari et Pianottoli : des obligations renforcées

Au-delà de la fiscalité, le cadre réglementaire de la location touristique évolue.

La généralisation de l'enregistrement des meublés touristiques, prévue par la loi pour 2026, renforce les obligations de déclaration des propriétaires.

D'autres points nécessitent une vigilance particulière :

• - La conformité du logement aux règles locales de location touristique et, lorsque cela s'applique, de changement d'usage.

• - Le diagnostic de performance énergétique (DPE), selon la catégorie du logement et les conditions d'application de la réglementation.

• - Le règlement de copropriété pour les appartements.

• - La collecte et le reversement de la taxe de séjour.

• - Les règles propres à la location d'une résidence principale.

•  

Les propriétaires doivent donc vérifier la situation de leur bien auprès de la commune compétente, les obligations n'étant pas nécessairement identiques à Bonifacio, Figari, Pianottoli-Caldarello ou Monacia-d'Aullène.

4. Faut-il continuer à louer sa résidence secondaire en saisonnier ?

Dans l'Extrême-Sud de la Corse, la location saisonnière reste une possibilité de valorisation d'un patrimoine immobilier.

Mais une stratégie adaptée ne peut plus reposer uniquement sur le montant des loyers encaissés pendant juillet et août.

Pour apprécier la rentabilité réelle d'une villa ou d'un appartement, il convient notamment d'intégrer :

• - Les revenus locatifs réellement envisageables selon le secteur, les prestations et la période.

• - Les frais de gestion, de ménage, d'entretien et de maintenance.

• - La fiscalité et les éventuelles cotisations sociales.

• - Les périodes d'inoccupation et les dépenses liées à la résidence secondaire.

• - La valorisation du bien et sa fiscalité à la revente.

•  

Une villa avec piscine à Bonifacio ne répond pas nécessairement à la même logique économique qu'un appartement au centre de Pianottoli-Caldarello ou qu'une maison familiale à Figari.

Le classement touristique, le choix du régime fiscal et la stratégie de commercialisation doivent être étudiés ensemble.

5. Vendre ou louer : quelle stratégie immobilière adopter dans l'Extrême-Sud ?

Avec l'évolution du régime LMNP, certains propriétaires peuvent être amenés à reconsidérer leurs objectifs patrimoniaux.

Faut-il poursuivre une activité locative saisonnière, opter pour une location à l'année, engager des travaux ou envisager une vente ?

Il n'existe pas de réponse universelle.

Le choix dépend notamment de l'emplacement du bien, de ses charges, de son potentiel locatif, de sa valeur de marché et du projet personnel de son propriétaire.

Une analyse immobilière locale peut permettre de mieux comparer ces différentes options, en complément d'une étude fiscale réalisée par un professionnel compétent.

***Article d'information générale, rédigé selon les règles connues au 13 octobre 2026. Les situations individuelles doivent faire l'objet d'une vérification auprès d'un expert-comptable, d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Les évolutions futures ne sont pas présumées acquises.